Prosedur Membeli Rumah Dari Pemaju

Beberapa Aspek Penting bagi Pembeli Rumah

Pastikan Pemaju Perumahan:

• Mempunyai lesen yang sah dan masih berkuatkuasa
• Mempunyai permit iklan dan jualan yang sah dan masih berkuatkuasa

Status Tanah

Pastikan Status Tanah:

• Hakmilik Kekal/Pajakan (Tempoh tamat pajakan)
• Rezab Melayu   *Semakan dibuat secara carian di Pejabat Tanah Daerah atau Pejabat Pendaftar Hakmilik Negeri.

Brosur Penjualan Tanah

Brosur / risalah boleh didapati secara percuma daripada pemaju.

Kandungan brosur:

• Nombor lesen pemaju perumahan dan tarikh sah laku;
• Nombor permit iklan dan jualan serta tarikh sah laku;
• Namadan alamat;
• Status tanah;
• Deskripsi kedudukan;
• Nama projek perumahan;
• Tarikh projek perumahan dijangka siap;
• Harga jualan setiap jenis rumah;
• Bilangan unit mengikut jenis rumah; dan
• Nama Pihak Berkuasa Tempatan (pelan bangunan dan nombor rujukannya)

• Pemaju perumahan berlesen
• Ejen-ejen yang diberi kuasa (jika ada)
• Pemegang surat kuasa (jika ada)
• Syarikat pengurusan projek (jika ada)

• Pegangan Bebas
• Pajakan - pastikan tarikh tamat pajakan
• Bebanan - sama ada telah dicagarkan kepada bank untuk pinjaman

• Spesifikasi bahan binaan rumah
• Luas bangunan
• Kemudahan / perkhidmatan

Surat Perjanjian Jual Beli (SPJB) dan Jenis Rumah

• Jadual G - SPJB untuk tanah dan bangunan (landed property)
• cth: Banglo, Rumah Berkembar, Rumah Teres

• Jadual H - SPJB untuk bangunan yang dipecahbahagikan (Bangunan Berstrata)
• cth: Kondominium, rumah pangsa, aprtment dan townhouse

Bayaran Pertama

• 10% daripada harga rumah
• Pembeli perlu menandatangani SPJB pada masa pembayaran pertama
• Tarikh bayaran pertama dan SPJB adalah tarikh yang sama

Amaran:

- Pemaju tidak boleh mengutip apa-apa bayaran.

• Tanpa suatu Surat Perjanjian Jual dan Beli
• Ansuran kepada pemaju yang tidak disokong dengan satu perakuan yang ditandatangani oleh Arkitek atau Jurutera Pemaju yang bertauliah

Faedah Yang Dikenakan

-Pembeli akan dikenakan faedah 10% sekiranya

• Pembeli atau bank pembiaya (End Financier) pembeli gagal membayar bayaran ansuran dalam tempoh 21 hari bekerja dari tarikh menerima notis bertulis bayaran
• Faedah dikira dari hari ke hari atas kadar 10% setahun ke atas ansuran yang tidak berbayar

Prosedur Pembatalan Surat Perjanjian Jual dan Beli

• SPJB boleh dibatalkan jika pembeli gagal membayar ansuran dan faedah yang dikenakan bagi suatu tempoh melebihi 28 hari
• Pemaju bertanggungjawab menghantar Surat Berdaftar (A.R.) kepada pembeli tentang hasratnya membatalkan SPJB. (subfasal 10 (1)(a), 10(2) dan 10(3) dalam Jadual G atau Jadual H, Perjanjian Jual dan Beli)

Bayaran Penyelenggaraan Infrastruktur / Harta Bersama

Pembeli perlu membayar:

• Kos penyenggaraan infrastruktur dari tarikh pemilikan kosong sehingga masa penyenggaraan infrastruktur diambil alih oleh Pihak Berkuasa Berkenaan atau Badan Pengurusan Bersama (bagi bangunan berstrata)
• Infrastruktur yang dimaksudkan ialah:
• (a) Bagi tanah dan bangunan- Jalan, jalan masuk rumah, parit, pembentung, saluran air dan loji pembentungan bagi pemajuan perumahan berkenaan
• (b) Bagi bangunan berstrata - Jalan, jalan masuk rumah, parit, pembentung, saluran air dan loji pembentungan bagi bangunan berkenaan

Bayaran Penyelenggaraan Perkhidmatan

Mulai dari tarikh pemilikan kosong pembeli hendaklah membayar bagi perkhidmatan-perkhidmatan seperti berikut:

• Tanah dan Bangunan
• Bayaran perkhidmatan pungutan sampah, pembersihan parit-parit awam, pemotongan rizab jalan
• Bayaran ini wajib dibayar hanya sehingga perkhidmatan ini diambil alih oleh Pihak Berkuasa Tempatan
• Kadar Bayaran Pendahuluan sebanyak:
  • 6 bulan pada masa mengambil pemilikan kosong
  •  Sekiranya selepas 6 bulan, perkhidmatan ini masih belum di ambil alih Pihak Berkuasa Tempatan, apa-apa pembayaran selepas itu hendaklah dibayar secara pendahuluan bulanan

• Bangunan Berstrata
• Bayaran perkhidmatan adalah bagi penyenggaraan dan pengurusan harta bersama:
  • Bermula apabila pemilikan kosong diambil
  • Deposit satu (1) bulan
  • Tiga (3) bulan pendahuluan bagi perkhidmatan penyenggaraan
  • Apa-apa bayaran kemudian hendaklah dibayar satu bulan terdahulu
  • Wajib dibayar kepada pemaju sehingga penubuhan suatu Badan Pengurusan bersama di bawah Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663) atau
  • Sehingga Badan Pengurusan Bersama (Management Corporation)                      ditubuhkan di bawah Akta Hakmilik Strata (Akta 318) 1985.

* ** Peringatan : Pembeli wajib membayar selaku pembeli / pemilik petak

Kumpulan Wang Penjelas (Sinking Fund)

Bangunan berstarta sahaja

Pembeli perlu membayar:

• 10% daripada bayaran perkhidmatan
• Bermula pada tarikh mengambil pemilikan kosong petak
• Deposit satu (1) bulan dan tiga (3) bulan pendahuluan

Bayaran Cukai Tanah, Cukai Taksiran dan lain-lain

Pembeli perlu membayar:

• Cukai tanah, kadaran
• Cukai taksiran dan
• Bayaran-bayaran lain berkenaan dengan harta yang dibeli

Tempoh Pemilikan Kosong

Pemaju perlu menyerahkan:

• Pemilikan kosong bangunan dengan bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan
• Dalam tempoh kalendar dari tarikh SPJB
  • 24 bulan (bagi tanah dan bangunan) dan
  • 36 bulan (bagi bangunan berstrata)

Syarat-syarat Penyerahan Pemilikan Kosong (VP)

• Pastikan harta bebas daripada sebarang bebanan  / gadaian
• Syarat-syarat VP:
  • Perakuan dikeluarkan oleh Arkitek Pemaju yang mengesahkan:
    • Bangunan tersebut telah siap
    • Bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan
    • Pemaju telah memohon:
      • Pengeluaran CFO melalui Borang E*
      • PBT telah mengeluarkan surat perakuan bahawa Borang E telah disemak dan diterima oleh PBT
      • Pembeli hanya boleh menduduki rumah apabila CFO sudah dikeluarkan oleh PBT
      • Kerja ubah suai rumah hanya dibenarkan selepas mendapat CFO serta kelulusan pelan oleh PBT
      • Semasa pemeriksaan bangunan, sebarang kecacatan sahih direkodkan dan diserahkan kepada pemaju untuk tujuan pembaikan
      • Pastikan anda mendapat salinan aduan (Untuk kegunaan TTPR)

* Borang E adalah permohonan daripada Arkitek pemaju kepada PBT untuk pengeluaran CFO

Penubuhan Perbadanan Pengurusan Bagi Bangunan Berstrata

• Satu Perbadanan Pengurusan akan diwujudkan oleh pembeli-pembeli apabila Hakmilik Strata bagi tiap-tiap petak dikeluarkan dan dipindahmilik kepada pembeli
• Perbadanan pengurusan adalah bertanggungjawab untuk menginsurankan dan menyelenggara keseluruhan bangunan dan harta bersama

Bayaran Ganti Rugi

Pemaju hendaklah membayar kepada pembeli gantirugi:

• Sekiranya gagal menyerahkan Pemilikan Kosong Bangunan pada masa yang ditetapkan dalam Perjanjian Jual dan Beli
• Dikira dari hari ke hari dengan kadar 10% setahun daripada harga beli rumah

Tempoh Liabiliti Kecacatan

• 24 bulan selepas Penyerahan Pemilikan osong
• Pemaju dikehendaki membaiki kecacatan yang diadukan dalm tempoh 30 hari dari tarikh penerimaan aduan
• Selepas tamat tempoh 30 hari, jika pemaju tidak mengambil apa-apa tindakan pembeli perlu memaklumkan kepada pemaju kos perbelanjaan yang diperlukan untuk membaiki kecacatan tersebut
• Pembeli perlu menghantar notis aduan secara bertulis melalui pos berdaftar atau melalui peguamcara pembeli
• Selepas 14 hari dari tempoh pemakluman kos tersebut jika pemaju tidak mengambil apa-apa tindakan pembeli berhak mendapat balik wang daripada pemaju kos membaiki melalui memotong wang bayaran 5% seperti tercatat dalam Jadual Ketiga Fasa 4 (1) sebagimana tercatat dalam SPJB yang dipegang oleh peguamcara pemaju.

Tribunal Tuntutan Pembeli rumah (TTPR)

• TTPR menyediakan alternatif untuk mendengar dan mengadili tuntutan pembeli yang menuntut gantirugi / pampasan daripada pemaju perumahan dengan cara yang lebih mudah, murah dan cepat
• Tuntutan mestilah dibuat dalam tempoh 12 bulan selepas
  • Tarikh sijil Kelayakan Menduduki (CFO) atau
  • Tamat Tempoh Liabiliti Kecacatan (Defect Liability Period) seperti dinyatakan dalam SPJB
  • Tuntutan tidak boleh melebihi RM 50,000.00

*(Sumber Rujukan: Kementerian Kesejahteraan, Perumahan & Kerajaan Tempatan)

*http://juu.usim.edu.my/ms/faqs/prosedur-membeli-rumah-dari-pemaju